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我國(guó)一二線主要城市房地產(chǎn)成交情況分析。 上周，一線四大城市房地產(chǎn)成交面積55萬(wàn)平米，環(huán)比上周顯著上漲34%，同比大幅下滑45.00%。
小周期下的銷量：政策預(yù)期帶來超額收益 。 2010 年前，利好政策的出臺(tái)是超額收益的一個(gè)主要信號(hào)，但是隨著市場(chǎng)對(duì)該機(jī)制的不斷熟悉，信號(hào)本身也在前置，對(duì)利好政策的預(yù)期開始成為超額收益的信號(hào)。
影響房?jī)r(jià)的因素有哪些 。 在大周期下，城鎮(zhèn)化率和人口增長(zhǎng)率決定了銷量，而銷量的變化帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的走勢(shì)。
城鎮(zhèn)化率、適齡購(gòu)房人口數(shù)量是影響銷量的重要因素 。 大周期下，城鎮(zhèn)化率是影響銷量的一個(gè)重要信號(hào)，我們預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在未來10-15 年將面臨拐點(diǎn)。
地產(chǎn)股在大周期下分為三階段走勢(shì) 未來持續(xù)看好與商業(yè)模式以持有型物業(yè)為主的公司。借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為地產(chǎn)股在大周期下分為三階段走勢(shì)，第三階段是在城鎮(zhèn)化率超過 75%的情況下，地產(chǎn)股估值中樞依然能重回 30x PE。
銷量上升是地產(chǎn)股上漲的核心驅(qū)動(dòng)力 。地產(chǎn)股反映的地產(chǎn)行業(yè)實(shí)體的發(fā)展趨勢(shì)，所以我們認(rèn)為銷量同時(shí)也是地產(chǎn)股的核心驅(qū)動(dòng)力。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《中華人民共和國(guó) 2014 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》， 2015 年我國(guó)房地產(chǎn)投資額達(dá)到 95,979 億元，未來市場(chǎng)空間可觀。
房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2016年以來大幅回暖。2015年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅0.99%，2016年前三季度回暖至5.76%。房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況有所改善，部分熱點(diǎn)城市土地購(gòu)置行情火爆，導(dǎo)致土地購(gòu)置面積同比降幅收窄，進(jìn)而支持了投資增速回升
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供給制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來，我國(guó)住房分配和供給體制都發(fā)生了根本性的變化，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。
2017年1月我國(guó)房企受2016 年末認(rèn)購(gòu)額簽約滯后及三四線返鄉(xiāng)置業(yè)需求釋放帶動(dòng) 銷售額維持大幅增長(zhǎng)。2017 年 1 月盡管受昡節(jié)假期因素影響，但受 2016 年末認(rèn)購(gòu)額簽約滯后及三四線返鄉(xiāng)置業(yè)需求釋放帶動(dòng)，主流房企銷售額維持大幅增長(zhǎng)。
2016年我國(guó)股價(jià)大跌反彈三個(gè)時(shí)間段期間低估值藍(lán)籌房企憑借低估值、低倉(cāng)位、業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)確定。從 2016 年股價(jià)大跌反彈的三個(gè)時(shí)間段（2 月 29 日-4 月 13 日、5 月 26 日-8 月 15 日、9 月 27 日-11月 14 日）來看，低估值藍(lán)籌房企憑借低估值、低倉(cāng)位、業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)確定，在上述階段區(qū)間均有絕對(duì)收益和相對(duì)收益，其中首開、華發(fā)、中南等階段性絕對(duì)收益甚至超過 40%。
2016年我國(guó)房企受受益于行業(yè)回暖影響 銷售增速靚麗 預(yù)計(jì)廣宇、新湖、皇庭國(guó)際等部分轉(zhuǎn)型房企業(yè)績(jī)?cè)鏊龠_(dá)100%以上。從業(yè)績(jī)角度來看，受益于行業(yè)回暖的影響，2016 年全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng) 34.8%，其中華發(fā)股份、新城、中南建設(shè)等公司同比增速超過 100%，為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基矗
2016年我國(guó)全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金14.4萬(wàn)億元 同比增長(zhǎng)15.2%。2016 年全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 14.4 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 15.2%，增幅較 1-11 月擴(kuò)大 0.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中國(guó)內(nèi)貸款 2.2 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 6.4%；自籌資金 4.9 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 0.2%；個(gè)人按揭貸款 2.4 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 46.5%；定金及預(yù)收款 4.2 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 29.0%。
2016年我國(guó)全國(guó)房屋新開工面積16.7億平方米 同比增長(zhǎng) 8.1%。2016 年，全國(guó)房屋新開工面積 16.7 億平方米，同比增長(zhǎng) 8.1%，增幅較 1-11 月上漲 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積 11.6 億平方米，同比增長(zhǎng) 8.7%，辦公樓和商營(yíng)房新開工面積同比下降 2.3%和 0.9%。從單月住宅新開工面積來看，12 月單月住宅新開工面積 11135 萬(wàn)平方米，同比上升 16.3%，較 11 月上升 11.4 個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)按揭貸款擠出效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響 主要分為房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)、房地產(chǎn)生產(chǎn)活動(dòng)、以及房地產(chǎn)消費(fèi)活動(dòng)。不可否認(rèn)，信貸資金流入房地產(chǎn)后，除了刺激房地產(chǎn)本行業(yè)的發(fā)展之外，也會(huì)拉動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響大致可以分為三個(gè)方面，分別為房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)、房地產(chǎn)生產(chǎn)活動(dòng)、以及房地產(chǎn)消費(fèi)活動(dòng)。
