我國房地產(chǎn)行業(yè): “三大工程”建設(shè)為推進(jìn)重點(diǎn) 頭部效應(yīng)正不斷加強(qiáng)

一、行業(yè)相關(guān)概念

房地產(chǎn)（real estate）是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

對于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個(gè)方面來理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。

根據(jù)觀研報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析與未來前景預(yù)測報(bào)告（2024-2031年）》顯示，作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。

法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等，由于和政府的財(cái)政收入密切相關(guān)及08年后政府超發(fā)貨幣，在2008年以后，中國的房地產(chǎn)開始畸形發(fā)展，對城市工商業(yè)和市民生活造成嚴(yán)重影響和負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。其中：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商；按照法律規(guī)定必須具備四級資質(zhì)等級并承攬相應(yīng)范圍的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)具有投資周期長、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤豐厚等特點(diǎn)。

二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、供應(yīng)規(guī)模

房市調(diào)控及房企去杠桿等多因素疊加導(dǎo)致房屋新開工面積同比降低。2023年的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)在底部震蕩。受市場下行、銷售疲弱、房企資金承壓、土地縮量等諸多因素影響，過去兩年里，房企新開工面積呈斷崖式下跌，2023年住宅新開工面積較2019年的峰值下降近6成。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-12月，全國房屋新開工面積9.54億平方米，同比下降20.6%；其中住宅新開工面積約6.93億平方米，同比下降20.9%。

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，觀研天下數(shù)據(jù)中心整理

從我國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況來看，2019年-2023年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額呈現(xiàn)先增后降走勢；其中，2019年-2021年期間，分別是127747億元、136438億元、142248億元，這三年的房地產(chǎn)開發(fā)投資金額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長；從2021年開始就下降了，直到2023年下降到了110913億元，比上一年同比下降了13.4%。

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，觀研天下數(shù)據(jù)中心整理

2、需求規(guī)模

2023年12月，各地政策繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，北京、上海降低首付及貸款利率并優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù)，從市場反饋來看，2023年12月，在政策顯效、企業(yè)加大營銷力度等因素帶動下，全國商品房銷售規(guī)模環(huán)比回升，但全年全國商品房銷售面積和金額同比繼續(xù)下降，降幅較1-11月擴(kuò)大，市場調(diào)整壓力仍在。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年商品房銷售面積11.17億平方米，同比下降8.5%。

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，觀研天下數(shù)據(jù)中心整理

城市群和都市圈建設(shè)促進(jìn)人口和資源流動，加速中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。京津冀、長三角、珠三角等城市群建設(shè)將進(jìn)一步優(yōu)化資源配置、提升城市公共服務(wù)能力及宜居水平，增強(qiáng)城市對人口的吸引力，進(jìn)一步提升中國整體城鎮(zhèn)化水平，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展城鎮(zhèn)常住人口增長和城鎮(zhèn)化率提高將是未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要推動力。

租賃住房供給量的增加可延緩社會購房需求，對控制房價(jià)過快上漲產(chǎn)生積極影響。2021年以來，已有上海、廣州、浙江等多省市發(fā)布“十四五”住房租賃相關(guān)政策，充分利用各類政策措施擴(kuò)大租賃住房供給，滿足部分消費(fèi)者的住房需求。同時(shí)，租賃配套政策的完善，對租賃市場各主體提供優(yōu)惠，改變住房消費(fèi)觀念，延緩部分購房需求。

“十四五”期間部分省市住房租賃政策與規(guī)劃

資料來源：觀研天下數(shù)據(jù)中心整理

三、行業(yè)競爭格局

克而瑞發(fā)布 2023 年 1-12 月百強(qiáng)企業(yè)銷售排行榜。銷售金額方面，2023 年百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額 60064 億元，較 2020-2022 年分別同比下降 54.0%、52.5%、17.7%；實(shí)現(xiàn)全口徑銷售面積33499萬方，較2020-2022年分別同比下降64.0%、60.4%、25.7%，整體銷售規(guī)模明顯收縮。

從各排名段房企表現(xiàn)來看，行業(yè)頭部效應(yīng)加劇。2023 年，TOP1-10、11-30、31-50、50-100 排名段房企銷售金額同比分別下降 13.2%、17.8%、22.8%、24.3%，前十房企2022-2023 年銷售金額降幅在各排名段保持最低，在行業(yè)下行期更具韌性。前十房企銷售金額在百強(qiáng)房企的占比從 2021 年 36.0%提升至 2023 年的 43.9%，頭部房企集中度提升，行業(yè)出清格局明朗。

從房企表現(xiàn)來看，保利發(fā)展、萬科、中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口全口徑銷售額排名行業(yè)前五，其中央企占據(jù)四席，2019 年來前十房企中央國企銷售排名持續(xù)提升，民企逐漸下降。

央國企銷售表現(xiàn)顯著優(yōu)于混合所有制房企和民營房企。2023 年，前 20 房企中中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中交地產(chǎn)銷售金額實(shí)現(xiàn)逆勢增長，其中越秀地產(chǎn)和建發(fā)房產(chǎn)銷售金額增速超 10%，展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性和修復(fù)能力；民企除濱江集團(tuán)規(guī)?；颈３制椒€(wěn)外，其余企業(yè)銷售金額降幅均同比下降超 10%，融創(chuàng)中國和碧桂園降幅超 50%，民企地產(chǎn)規(guī)模持續(xù)收縮。

2023年房地產(chǎn)行業(yè)按銷售金額排名（億元）

資料來源：克而瑞，觀研天下數(shù)據(jù)中心整理

四、未來發(fā)展趨勢

從宏觀經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境看，宏觀經(jīng)濟(jì)增速的放緩和房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的完善一定程度上遏制房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，短期內(nèi)行業(yè)投資和銷售有所放緩。中國經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入新常態(tài)，從粗放型增長轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型增長，宏觀經(jīng)濟(jì)從高速增長進(jìn)入中高速增長區(qū)間。城鎮(zhèn)化進(jìn)程將構(gòu)成房地產(chǎn)的真實(shí)消費(fèi)基礎(chǔ)。隨著城市人口的增長，不斷增加的城市住宅需求是維持城市住宅發(fā)展的基本動力。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，中國2023年城鎮(zhèn)化水平為66.16%，正處于城鎮(zhèn)化水平30-70%的加速發(fā)展階段。與同期美國、德國等發(fā)達(dá)國家70-80%的城鎮(zhèn)化率相比，我國城鎮(zhèn)化水平依然存在較大提升空間，城鎮(zhèn)化水平提升給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了兩方面的需求：新增城市人口的需求以及城市舊房拆遷所帶來的補(bǔ)償與更新需求，有望成為未來發(fā)展的重要驅(qū)動力。

從政策方面看，自2016年提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的概念后，“房住不炒”的定位一直未變。展望未來5-10年內(nèi)，“房住不炒”定位仍是房地產(chǎn)的主基調(diào)。這也就意味著未來政策方向上，剛需群體、無房家庭仍是政策的保護(hù)對象。根據(jù)中央政府的要求，下一階段的重點(diǎn)是推進(jìn)“三大工程”建設(shè)，包括規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這是根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的重要舉措，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。（WWTQ）